소액 임차인 범위 및 최우선변제금 상향 조정 입법 예정

오늘 전세사기 및 소위 '깡통전세' 방지를 위한 임대차 제도개선 보도자료가 발표되었습니다. 요즘 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있어 추진된 내용입니다. 그중 소액임차인의 최우선변제금액의 범위가 확대되어 알아보도록 하겠습니다.

 

소액임차인과 최우선변제권

하루아침에 내가 살던 집이 경매에 넘어간다면 어떻게 될까요? 임대인은 임차인의 환경을 고려하지 않고 사유재산상의 이유로 부동산을 경매에 넘기거나 판매하는 경우가 종종 있습니다. 전세나 월세로 계약되어 있는 임차인은 이에 대비가 되어 있지 않으면 보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 일어날 수 있습니다.

 

이때 살펴봐야 될 것이 최우선변제금액 조항입니다. 이는 자신이 임차인으로서 계약한 당시에 건물이 경매에 넘어간 경우 최우선적으로 보증금을 배당해주는 것입니다.

 

✔ 최우선변제권이란?

최우선변제권은 법제처 생활법령정보 사이트에서 '대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있다'라는 소액보증금 우선변제에서 찾을 수 있습니다.

 

이 법률이 발동하기 위해서는 먼저 주택임대차 보호법이 적용된 건물인지가 중요합니다. 주택임대차 보호법의 적용범위는 주택부터 무허가 건물, 가건물까지 넓으며, 본 건물에 대한 임대인과 임차인의 서면계약이 있어야 합니다.

 

소액임차인 범위와 최우선변제금액 입법예고

소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정 입법예고

 

다음 요건은 소액의 전세금이나 보증금에 해당하여야 합니다. 임차보증금이 법에서 정한 소액임차인에 해당할 경우 법원 경매가 진행되더라도 앞선 선순위 권리자들보다 우선해서 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다. 

 

 

이 부분은 1990년부터 현재까지 계속해서 기준이 달라지고 있습니다. 2022년 11월 21일 발표된 소액임차인의 범위 및 최우선변제금액을 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

지역	우선변제를 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위
서울특별시	1억 6500만원 이하	5500만원 이하
과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포	1억 4500만원 이하	4800만원 이하
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8500만원 이하	2800만원 이하
그 밖의 지역	7500만원 이하	2500만원 이하

 

✔ 소액임차인 최우선 변제권 성립요건

- 실거주해야 하며, 전입신고가 완료되어야 함.

- 임대차 보증금이 소액임차인의 범위에 해당해야 함.

- 법원 경매 낙찰 이후 배당요구를 해야 함.

 

우선변제를 받기 위한 소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 부동산 상승으로 기준이 계속 조정되어 왔습니다. 이번에 발표된 주택임대차 보호법 입법예고는 내년 2023년 초부터 시행될 것으로 보입니다.

 

여기서 유의할 점은 건물 담보물권을 언제 임대인이 처음으로 하였는지 기준을 본다는 점에서 현재와는 달라질 수 있습니다. 전세나 월세가 경매로 넘어간 일자가 2019년이라면 우선 배당을 2022년도에 했다고 해도 2019년 기준의 최우선변제금액이 정해지는 것입니다.

 

이와 같이 최우선변제권은 전액을 보장해주는 것이 아니기 때문에 전세나 월세 계약을 할 때 내 보증금을 얼마까지 방어할 수 있는지도 계산해보는 것이 좋겠습니다.

 

주택임대차보호법은 법제처 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 법제처 홈페이지는 우리나라 모든 법령정보를 제공합니다.