오피스텔 주택수 포함 여부 판단 하는 방법, 주거용 업무용 비교

주택수에 따라 세금이 달라지는데요. 오피스텔을 주거용으로 쓰는 경우 '주택'으로 구분되고, 이에 따른 세금 문제가 발생합니다. 주택수에 따라 세금이 무거워지므로, 오늘은 업무용 오피스텔을 주거용으로 쓰게 되면 어떤 변화가 생기는지 살펴보도록 하겠습니다. 

 

오피스텔 취득세 '중과' 여부

오피스텔을 주거용으로 쓰는 경우 가장 먼저 취득세 부담이 달라지게 됩니다. 이는 오피스텔 자체를 취득할 때 취득세가 아니라 다른 주택을 추가로 매수했을 경우, 오피스텔이 주택 수에 포함되어 취득세 부담이 증가한다는 것입니다.

아파트와 다르게 오피스텔은 10채든 100채든 취득하면 용도 구분과 무관하게 4%(지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% 포함 4.6%)를 취득세로 내게 됩니다. 이 오피스텔을 취득하고 다음 일반 주택을 취득하게 되면 오피스텔이 주택수에 이미 잡혀 있으므로 다주택자로 취득세를 내야 합니다.

 

오피스텔을 주택수에 포함한 것은 2020년 8월 12일부턴 데요. 이에 따라 2020년 8월 12일 이후부터 취득한 오피스텔이 있다면 추가로 다른 주택을 취득할 때, 오피스텔의 주거용 여부에 따라 취득세 중과세율을 신경 써야 합니다.

 

지역과 주택수에 따른 취득세율

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택	12%
오피스텔	4%

 

✔ 여기서 중요한 점

오피스텔을 주거용으로 사용하더라고 주택수에 포함되는 시점은 주거용으로 사용한 후 처음으로 돌아오는 6월 1일(재산세 과세기준일)부터라는 것입니다. 업무용으로 오피스텔을 구매하여 주거용으로 용도를 바꿨다면 돌아오는 6월 1일에 주택분 재산세 과세대상이 되는 순간부터 주택수에 포함된다는 것을 주의하시길 바랍니다.

 

또, 예외적으로 시가표준액 1억 원 1억 원 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)은 취득세 중과 주택수에는 포함하지 않습니다. 그래서 한 때 1억 원 이하의 주택의 거래가 더욱 활발했었습니다.

 

오피스텔 보유세

다주택자인 경우 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담도 생각해야 합니다. 1세대 1 주택인 경우 과세표준에 따라 0.05~0.35(공시 가격 9억 원 이하에만 적용)의 특례세율을 적용받을 수 있으며, 주거용 오피스텔도 동일합니다.

 

1세대 1 주택이 아닌 다주택인 경우 특례세율 대신 과세표준별 0.1~0.4의 세율로 재산세를 부담하며 종합부동산세도 적용이 되니다. 1세대 1 주택이나 비조정 대상지역 2 주택의 경우 0.6~3%로 종부세를 계산하지만, 조정대상지역 내 2 주택 이상을 보유한 경우에는 1.2%~6%로 종부세를 내야 합니다. 

 

오피스텔 양도소득세

양도소득세가 주택수에 가장 민감한 세금 중 하나입니다. 1세대 1 주택에게만 비과세 혜택을 줍니다. 다주택인 경우에는 비과세 혜택이 없으며 조정대상지역이라면 중과세율이 적용됩니다. 현재 2022년 5월 10일부터 1년간 한시적으로 유예되고는 있지만 조정대상지역 다주택인 경우 2 주택에는 20%, 3 주택 이상에는 30%를 기본세율에 더해서 중과합니다.

 

오피스텔은 양도하는 당시에 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되고 있다면 주택수에 포함하는 방식입니다. 

 

✔ 자, 그럼 오피스텔 분양권은 어떨까요?

분양받아 분양권만 갖고 있는 경우에는 주거용으로 사용할지, 업무용으로 사용할지가 결정되기 전이므로 각종 세금을 계산할 때 주택수에 포함하지 않습니다. 오피스텔은 주거형태에 따라 세금적인 부분이 달라지므로 잘 숙지하시기 바랍니다.