주택임대소득 과세대상 및 과세방법(분리과세, 종합과세)

6월 1일부터 주택임대차 계약을 체결한 후 30일 이내에 지방자치단체에 계약 내용을 신고하지 않으면 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다. 1년의 계도기간을 거쳐 본격적으로 시행되기 때문에 반드시 숙지해야 합니다.

임대소득은 과세방법에 따라 분리과세와 종합과세로 나뉘므로 과세방법을 잘 숙지해야 가산세를 물지 않습니다. 전월세 신고제가 정착되면 임대차 계약 정보가 확보돼 주택임대소득에 대한 과세로 바로 이어집니다.

주택임대소득 과세대상

주택 수에 따라 과세 대상이 판정됩니다.

 

 

• 월세 - 2 주택부터 과세대상이 되고, 1 주택만 보유하고 있더라도 기준시가 9억 원 이상의 고가주택인 경우에는 과세대상에 포함됩니다.
• 전세 - 3 주택부터 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주임대료가 과세대상이 됩니다.

부부의 경우 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 부부 중 지분이 더 큰 사람이며 지분이 동일한 경우, 부부 합의에 따라 소유 주택에 가산하기로 합니다.

주택임대소득 과세방법

• 분리과세 - 주택임대수입이 2000만 원 이하인 경우로 14%의 낮은 세율로 분리과세
• 종합과세 - 주택임대수입이 2000만 원을 초과하는 경우로 근로소득, 사업소득 등 다른 종합소득과 합산해 6~45%로 종합과세

✔ 과세표준 = 주택임대수입 - 필요경비 50% - 기본공제 200만 원

 

2000만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽으로 선택 가능하나 다른 소득이 있는 경우에는 분리과세로 신고하는 게 유리합니다. 분리과세로 신고하면 실제 경비지출 여부와 상관없이 임대수입의 50%를 필요경비로 차감하고, 200만 원을 기본 공제한 뒤 14% 세율을 적용해 소득세를 계산합니다.

• 부부 합산 1 주택 : 비과세(기준시가 9억 원 초과 주택은 월세 소득만 과세)
• 부부 합산 2 주택 : 월세 개월 수
• 부부 합산 3 주택 : 월세 개월 수 + 전세 간주임대료

 

주택임대소득 간주임대료 계산방법

보증금 합계액이 3억 원을 넘으면 간주임대료도 과세됩니다. 간주임대료란 임대보증금을 임대료로 간주해 과세하는 것을 말합니다. 간주임대료는 부부 합산 3 주택 이상일 때만 계산합니다. 따라서 3 주택 이상이라도 보증금 합계액이 3억 원 이하라면 간주임대료를 계산할 필요가 없습니다.

간주임대료 = (보증금-3억 원) × 60% × 정기예금 이자율(2021년 귀속 : 1.2%)

주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하이고 해당 과세 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택수에 포함하지 않습니다. 이런 소형주택을 여러 채 임대하더라고 과세되지 않습니다.